Condomínio: o que o morador pode e não pode fazer (e as multas aplicáveis)

Mudar a fachada, instalar um ar-condicionado na varanda, ter um cachorro, usar a garagem de visita para guardar o carro, fazer obra no fim de semana. Quase todo morador de condomínio já viveu algum conflito assim — e a maioria não sabe exatamente o que a lei permite, o que depende da convenção e onde pode acabar levando multa. Este guia reúne as regras que realmente importam, com base no Código Civil e nas decisões dos tribunais.

A primeira coisa a entender é que o condomínio tem duas fontes de regra: a lei (o Código Civil) e a convenção do próprio condomínio — que vale como um contrato para todos os moradores. Muitas dúvidas se resolvem olhando a convenção. Outras, nem a convenção pode contrariar a lei.

1. Área comum e área exclusiva: a distinção que resolve metade dos conflitos

O condomínio edilício é formado por partes de propriedade exclusiva (a sua unidade, o apartamento) e partes de propriedade comum de todos os condôminos — e é o art. 1.331 do Código Civil que estabelece isso. Entender essa divisão evita muita discussão:

• Franquia/uso exclusivo: algumas áreas comuns podem estar atribuídas ao uso exclusivo de uma unidade (uma vaga de garagem determinada, por exemplo). O uso é seu, mas continua sendo área comum;
• Área comum propriamente dita: hall, elevadores, escadas, portaria, área de lazer, telhado, fachada — são de todos, e nenhum morador pode se apropriar;
• Consequência prática: fechar uma área comum com portão, obra ou muro para uso particular é alteração irregular — mesmo que "só o seu" apartamento use aquilo;
• Fachada e esquadrias externas: a lei é expressa em dizer que o condômino não pode alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas (art. 1.336, III).

2. O que é do morador e o que depende de aprovação

O Código Civil lista, nos arts. 1.335 e 1.336, os direitos e deveres do condômino. Serve como um guia prático:

• Direitos: usar, fruir e dispor da sua unidade; usar as partes comuns conforme a destinação, sem excluir a utilização dos demais; votar nas assembleias — mas apenas se estiver quite com as contribuições;
• Deveres: contribuir para as despesas na proporção da fração ideal; não realizar obras que comprometam a segurança da edificação; não alterar fachada e esquadrias externas; dar à unidade a mesma destinação da edificação e não a utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos demais ou aos bons costumes.

Repare no detalhe do direito de voto: o morador inadimplente pode participar e falar, mas não vota. E note que o rol de deveres do art. 1.336, IV é o coração de dois tipos de conflito muito comuns: barulho e uso irregular da unidade.

3. A convenção vale como lei entre os moradores

A convenção do condomínio é obrigatória para todos a partir de sua validade — e para valer contra terceiros precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único). Ela precisa ser subscrita por titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais.

Na prática, a convenção é o documento que define o que pode e o que não pode naquele condomínio específico. Ela só não pode contrariar a lei — e é justamente por isso que multas inventadas ou punições vedadas pela jurisprudência (como cortar água) podem ser questionadas.

4. Cinco conflitos que mais chegam a processo

a) Barulho e perturbação do sossego. O art. 1.336, IV, veda o uso prejudicial ao sossego. Funciona assim: o barulho excessivo em horário de descanso pode gerar advertência, multa e até ação judicial para cessar a conduta — inclusive sem depender do nível de decibéis, quando comprovada a perturbação reiterada. Registrar o incômodo (datas, horários, testemunhas) é o que sustenta o caso.

b) Animais de estimação. Em regra, a convenção pode estabelecer regras sobre circulação e condução de animais (uso de coleira, elevador específico, proibição de permanência em áreas comuns), mas é amplamente questionada na Justiça a proibição pura e simples de ter animais dentro da própria unidade. A tendência dos tribunais reconhece o animal como parte da vida familiar; regras de convivência são válidas, vedação total costuma ser considerada abusiva. Se recebeu multa por isso, vale analisar.

c) Vaga de garagem. O uso da vaga depende de como ela está atribuída na convenção e na matrícula. Pontos comuns: guardar objetos e caixas na vaga, usar a vaga de visitante como se fosse sua, alugar a vaga para terceiro estranho ao condomínio, obstruir a vaga alheia. Se a vaga consta como área comum de uso exclusivo, há limites na destinação — vaga é para veículo, não para depósito.

d) Morador inadimplente — o que pode e o que NÃO pode. Aqui há uma prática irregular muito comum:

• ❌ NÃO pode cortar água, luz, gás ou desligar o elevador da unidade para forçar o pagamento — é punição vedada pela jurisprudência, e pode gerar obrigação de indenizar;
• ❌ NÃO pode impedir o morador de acessar o condomínio ou de usar a unidade;
• ✅ Pode cobrar correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, na redação da Lei nº 14.905/2024);
• ✅ Pode cobrar judicialmente a dívida — e as despesas de condomínio são consideradas dívida propter rem, ou seja, acompanham o imóvel: em regra, o novo proprietário responde pelo débito condominial existente;
• ⚠️ O inadimplente perde o direito de voto (art. 1.335, III), mas continua com voz e voto suspenso apenas na deliberação.

e) Obras dentro do imóvel. Obra interna é permitida, mas há três limites: não comprometer a segurança da estrutura (art. 1.336, II), respeitar o horário estabelecido no regimento interno, e recolher/reparar danos a áreas comuns. Obra que mexe em estrutura, fachada ou tubulações comuns costuma exigir aprovação do síndico e, às vezes, da assembleia. Bater em parede estrutural sem laudo é o caminho mais rápido para um problema sério.

5. Multas: como funcionam, quais são as regras

A aplicação de multa deve seguir o caminho correto, e isso costuma ser decisivo quando o morador contesta:

• Previsão na convenção: a infração e a sanção precisam ter base na convenção ou em regimento aprovado;
• Multa por descumprimento de dever: aplica-se quando o condômino deixa de cumprir o art. 1.336 — o valor costuma estar previsto na própria convenção;
• Multa por infração reiterada: a conduta reincidente que prejudica o sossego ou a segurança pode gerar multa agravada, com previsão na convenção e deliberação em assembleia;
• Competência: quem administra é o síndico (art. 1.348), e é ele quem aplica a sanção;
• Direito de defesa: o morador deve ser notificado e tem direito a apresentar defesa e recurso à assembleia antes que a punição se torne definitiva;
• Limite legal: para a contribuição em atraso, a multa é de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º).

6. Assembleia virtual: a novidade que já vale

Desde 2022, com a Lei nº 14.309/2022, o Código Civil passou a prever expressamente a possibilidade de assembleias por meio eletrônico (art. 1.354-A): convocação, realização e deliberação virtuais são válidas, desde que o sistema garanta a participação efetiva de todos (voz, incluindo os que estiverem presencialmente, e voto).

Isso resolve um problema antigo: reunião anulada porque alguém não conseguiu participar. O sistema remoto precisa assegurar a manifestação de todos — e isso agora está no texto da lei, não mais apenas na prática do condomínio.

7. Airbnb e locação de curta temporada: o que o STJ decidiu

Alugar o apartamento por curta temporada — pelo Airbnb, Booking ou qualquer plataforma — virou um dos assuntos mais discutidos nos condomínios. E aqui é importante separar duas coisas: o que já foi decidido e o que ainda está em discussão no Superior Tribunal de Justiça.

O que já foi decidido (maio/2026). Ao julgar o REsp 2.121.055, a Segunda Seção do STJ firmou que o uso da unidade para estadia de curta temporada exige autorização do condomínio: a destinação das unidades precisa ser alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos. O tribunal considerou que o uso para exploração econômica ou profissional descaracteriza a destinação residencial — e o entendimento unificou a posição das turmas de direito privado.

Os fundamentos usados no julgamento são exatamente os dispositivos que vimos acima:

• Art. 1.336, IV, do Código Civil — é dever do condômino dar à sua unidade a mesma destinação da edificação. Se o condomínio é residencial, as unidades devem ter uso residencial;
• Art. 1.351 do Código Civil (redação da Lei nº 14.405/2022) — a mudança da destinação do edifício ou da unidade depende de aprovação de 2/3 dos votos dos condôminos;
• Consequência: sem essa aprovação, a locação por curta temporada é considerada vedada quando a destinação é residencial.

O que ainda está em aberto (Tema 1.443). Em setembro de 2026 o STJ deu um passo além: afetou a questão ao rito dos recursos repetitivos, cadastrada como Tema 1.443, sob relatoria do ministro Raul Araújo (REsp 2.272.537 e 2.272.536). Com isso, todos os processos individuais e coletivos sobre o tema estão suspensos no país até que o tribunal fixe a tese — e essa tese valerá para os casos semelhantes. O STJ identificou cerca de 50 decisões sobre o assunto, o que motivou a uniformização.

• A questão a ser decidida: a cláusula de destinação residencial prevista na convenção já é suficiente para impedir a locação por curta temporada, ou é necessária proibição expressa?
• O que vale enquanto isso: a suspensão paralisa os processos judiciais, não a vida do condomínio. Continua valendo o que está escrito na convenção;
• O que não está suspenso: processos que não tratam exatamente dessa questão delimitada podem seguir seu curso.

Na prática, quem está nesse cenário deve observar três coisas: o que diz a convenção sobre destinação das unidades, se há deliberação de assembleia autorizando a atividade (com o quórum de 2/3) e em que momento o conflito surgiu — já que o tema está em movimento no STJ.

8. Como funciona a convenção e o registro

Vale reforçar dois pontos que costumam gerar discussão:

• Validade interna: a convenção, aprovada por pelo menos 2/3 das frações ideais, obriga todos os condôminos e possuidores desde a sua aprovação;
• Força contra terceiros: para ser oponível a terceiros (por exemplo, contra quem adquiriu a unidade depois), a convenção precisa estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Convenção não registrada continua valendo entre os moradores — mas cria fragilidade em disputas com quem chegou depois.

9. Quando procurar um advogado

Muitos conflitos de condomínio se resolvem na conversa, na assembleia ou com uma notificação bem redigida. Mas a atuação especializada se torna necessária quando:

• você recebeu multa que considera indevida (sem previsão na convenção, sem notificação ou sem direito de defesa);
• o condomínio adotou punição vedada — corte de água, bloqueio de garagem, impedimento de acesso;
• o vizinho causa dano (infiltração, obra que compromete seu imóvel) e se recusa a reparar;
• há obra irregular em área comum ou alteração de fachada afetando seu direito;
• você foi processado ou cobrado por débito condominial que discorda — inclusive na condição de novo proprietário;
• a convocação ou a assembleia teve irregularidade e a deliberação prejudica seus direitos;
• você quer alugar por curta temporada (Airbnb) e o condomínio se opõe — ou, ao contrário, um vizinho está explorando a unidade e isso afeta seu sossego e segurança.

Aqui, o que mais pesa é documentação: cópia da convenção e do regimento interno, atas das assembleias, notificações trocadas, laudos e registros do problema. Com isso, é possível definir se o caminho é a negociação, o recurso interno ou a ação judicial — e qual deles resolve mais rápido.

Perguntas frequentes

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Dr. Carlos José Andrade da Silva

Advogado · OAB/AM 19.235. Atuação em Direito Civil, Consumidor, Previdenciário e Trabalhista. Atendimento presencial em Manaus e online para todo o Brasil.

Este conteúdo tem caráter meramente informativo e não substitui a análise individualizada do seu caso, nos termos do Código de Ética e Disciplina da OAB.